可津润山控股集团

我们在“高晓伟说产城 | 产业要素与内驱力研究”中有一个观点，产业要素需要找到应用场景，也就是说园区的产品定位需要根据客户特征来决定，这关系到园区后期的招商策略和企业集聚的问题，这也是我们在给产城开发运营商做产业定位咨询业务时需要思考的问题。

一般来说，大型的制造业企业，对于单层厂房或者标准化一层厂房的需求高于研发楼或者总部办公类物业的需求。主要原因来自于企业生产线的排布，使得企业上楼成本高、对厂房的层高、承重等有一定的要求，研发楼或者总部办公类型的物业形态难以满足它的设备需求。所以，入驻不同类型园区的企业客户对产业园区的喜好和需求也不太一样，我们将产业园区大致分为科技类园区、厂房类园区和总部类园区三大类，今天主要探讨一下厂房类园区的客户特征，从产业链的角度、企业生产工序的角度和产品的角度去理解客户对物业载体形态需求的一些共性特征，包括面积段、楼层、层高、承重等载体要素。

从产业定位的角度去理解客户，我们倾向于打开产业链的环节，这里以医药类企业为例，我们将医药类企业分为三类：

第一类是做医疗器械制造，这类企业对厂房的需求一般是多层厂房的一层或者单层厂房，对层高有一定要求。例如，一家做检测药剂设备生产的企业，它的生产设备是比较长的机器，生产功能放在其它大厂，其成果展示以及销售功能则放在平层面积为5000平方米左右的一个业务点。

第二类是做医药生产的企业，它的总部、研发和办公功能都放在一个单层面积在900平方米的四层独栋物业中。

第三类是做医药服务和流通，比如有一家企业，1-3层作为医药仓储，层高在3.5米就够了，需要配两部两吨的货梯，现代化的物流让医药流通类企业可以上楼，不再是不受园区待见的企业了。

不同的产业，其产业链的环节各有差异也有共性，找到产业，找准产业链，定好产品，才能招好商。

像我们这种做咨询的企业，生产设备就是一张写字桌和电脑，电子信息制造类企业的生产设备就是高级机床。我们从产业链环节的角度去分析，主要是想知道不同产业链环节上的企业对物业载体需求的一些共性特征。但是，不管处于产业链的哪个环节，最终影响企业决策的是企业的生产工序。

重工业企业（通用设备、专用装备、轴承等），这些企业生产工序主要涉及到航车（至少9米），所以这些企业对于厂房的层高有严格的要求，反而对于长和宽没有太多硬性的指标，长度满足30米，柱距16米或者24米，单层面积约800-1000平方米，或者2000平方米的厂房都可以满足它的生产需求。此外，还要看企业的生产工序是否可以切断分开，一般来说轻工业在这方面要求不是很大，比如一些做零部件制造的某些工序就可以切断。重工业要求就比较高，比如做纳米真空材料企业的整个生产工序就不能断，它的单层厂房占地要在2000平方米左右。 不过现在很多生产线可以做成U型或者蛇形，就可以节约单层面积了。

轻工业类企业，例如一家做仪器仪表和机电设备上下游的零部件制造、装配制造类的小型企业，其需求为面积在750平方米左右的单层厂房，其中600平方米用作生产，150平方米作为仓储、办公；中型企业需求一般在2000-3000平方米，如果要是进园区，有可能会拿2-3层；也有一些大型企业，对于层高要求不是特别高， 需求面积在8000平方米以上，物业需求一般按栋计；超大型的企业，例如一家大型特变电工企业，既有重工业又有轻工业，重工业生产部分就用单层的钢结构厂房，轻工业生产部分就用多层轻型厂房，总面积在3-5万平方米左右。

这也理解了为什么一般厂房50-70米长，20-30米宽。但考虑到大型设备的布置，即使整个生产工序可以拆开，单层面积也至少要满足30m×20m，除了预留两边通道外，还要保证一条边能够放得下大型设备。

联东最新研发的的产品容积率基本上都在2.0以上，产品功能多为6层厂房。比如我最近在青岛城阳调研，如果连青岛城阳都能接受6层厂房，那么6层厂房这件事可能会成为一个大趋势。像西安沣东60万亩均地价，主要还是与资产价值相关，如果工业厂房售价在5000元/㎡到7000元/㎡，甚至更高，我相信企业能接受“生产上楼”，楼层越高，价格会越低。另外还要算一笔帐，就是企业会不会自己买地。如果厂房价格在5000元/㎡，企业买一幢1500平方米的楼也是750万元，那么在这个价格以上，企业可以在略远的地方买一块30亩的地（如果一块地价格为25万元/亩，总价也就是750万元，再加一点建设成本）。从本质上来说，“生产上楼”这件事对于企业即“买楼还是买地”的问题,这是一个很纠结的问题。相较于挤在城市周边的生产车间，受交通便利等因素影响，企业还是愿意“生产上楼”的。除此之外，“生产上楼”还与租、售打法相关，往往以出租的形式更易让企业接受。

站在企业的角度，要弄清主力客户所需的面积段是多少，如果只是1000平方米到2000平方米的面积段，企业就不会到城市周边去买地建厂，大部分还是会落在市区内买楼。站在政府的角度，为了让企业“生产上楼”，首先政府应该把土地购置这扇门关上，即禁止出让50亩及以下规模的土地，限制容积率、企业质量与数量。目的在于让土地的产值、产业的价值放到最大，而不至于把产业外漏给周边区域。这就需要做好调研工作以及区内产业企业研究。上海今年的亩均产值标准有所降低，意味着上海政府也在让一些产业企业回流或者说减缓企业外流。

举个例子，上海松江的明星项目拉斐尔云廊售价23000元/㎡，工业用地上的写字楼用作总部办公，独栋出售。假设每层面积为1000平方米，按十层计（拉斐尔云廊整栋销售），一幢楼要超过2个亿。如果用这个价格买工业用地上的独栋办公，不如去买商办，资产还能保值增值，或者在周边地区买地建厂。在2个亿的价格基础上，选择面就比较广，不一定非要挤在工业用地上。

不同的城市、资产价格、产业产值、亩均税收对于容积率的要求，容积率与产值之间的关系是否正相关，边际点在什么地方，这值得深入研究。但数据的复杂性以及统计口径的多样化，直接导致政府在做决策的时候往往会出现偏差，这也是我们这个行业的痛点。