业内前沿
陈建静没疯，但他决定孤注一掷赌一把，当土地价格定格在“37亿元”的时候，所有人都惊呆了。这幅温州鹿城区的住宅用地最终的楼面价达到37020元/平米，成为“全国新地王”，为2010年中国火爆疯狂的楼市画卷添上了最令人咋舌的一笔。
在传统房地产行业能跟绿城正面硬刚的置信集团，并非那种籍籍无名的易与之辈，当时温州的房价也完全支撑陈建静心中的账本。可惜，从顶峰到低谷就是转瞬之间，在中国房地产的政策性周期变幻下，再精明谨慎的商人都变成了火中取栗的赌徒，成王败寇。
市场随后骤然遇冷，温州碰到有史以来最大的危机，这个项目不仅铁定要砸在手里，甚至可能会把整个公司的资金链拖垮，当时的陈建静焦头烂额，惶惶然不可终日，被坊间称为“温州一号风险人物”。
多年后坐在我们面前的陈建静回忆起惊魂时刻，说如果当时他的公司破产，整个温州经济要倒退10年以上——这个并不夸张，因为他背后的股东都是温州眼镜、服装、机械、鞋业协会的龙头，一荣俱荣，一损俱损，涉及上百亿的资金在其中滚动，一旦在逆势中“株连九族”一般的连带担保发生恐怖的多米诺效应，后果不堪设想。
置信集团董事长陈建静
“传统地产像鸦片一样很过瘾，一个项目赚了，让你吃好多年，但是一个项目亏了，可能一辈子都翻不了身，这是一种赤裸裸的投机行为。”这句话我们也会说，但从自小心高气傲的陈建静口中说出来格外“现身说法”的有说服力——仅在这个地王“原墅”项目上，陈建静就亏了二三十个亿，几乎将他前半生做生意赚的钱都赔了进去。
置之死地，陈建静断臂求生，最终从鬼门关中挺了过来。元气大伤、痛定思痛的置信就此开始寻找转型之路，尝试过养老地产，但仍不如意。最终在2014年，陈建静抓住温州大拆大改、众多中小微企业需要厂房安置的机会窗口，做起了小微产业园区。
温州置信集团转型产业地产的开发作
——位于温州龙湾空港新区的时尚小微园
尽管有政府限价，这个钱也不好赚，集团全员也都在激烈反对，但陈建静坚持己见。借着产业地产的转型，整个置信集团逐渐从低谷恢复元气，如猎豹般在整个浙江省攻城拔寨做小微产业园，一发而不可收拾，甚至走向全国大举扩张。《3个月卖光85万方厂房》（点击链接查看），就是置信令人叹为观止的代表作。
一个后起之秀在园区江湖衔枚疾走，渐露峥嵘。
火花S-Park产业地产30强调研
走进置信集团
▎“坚定不移、义无反顾”的转型路
从传统房地产转型产业地产的企业，我们统计了100多家，但是涅槃一般从房地产死亡的灰烬中站起来，如此决绝的走向产业地产，恐怕只此一家。我们在《园区大败局》中说过一句话，“不知死，焉知生？”温州商人的基因、房地产巨亏的伤疤、浙江产业的烙印、实业股东的底色，这一切锻造出了一个完全不同于那些三心二意者的转型范本，也让我们对它的未来非常看好。
因此，在2018火花S-Park中国产业地产30强榜单发布会上，我们就将“行业单项冠军”中的“最佳转型标杆”颁给了这个来自温州的置信集团，这一度令很多行业同行大为意外，但我们对自己的判断力深信不疑。
众所众知，火花S-Park一向不看好蜂拥转型产业地产的门外汉，虽然这一趋势已经在国家政策和市场倒逼之下愈演愈烈。这些“门口野蛮人”思维路径、行事方式、对产业的理解乃至团队配置和考核模式，大都与产业地产行业客观规律南辕北辙，因此转型遭遇挫折甚至一败涂地的居多。
不过，其中也有一些“正心诚意”，呈现出不少亮点的少数派，我们希望能够给它们更多的耐心和空间，和一个展示与成长的舞台——置信正是这一类的代表。
“置信做产业地产这条路用八个字来说，就是‘坚定不移、义无反顾’。”陈建静和他的团队正在全国划分十大区域集团进行快速的拓展，目前主要集中在沿海区域，上海、江苏、山东、浙江、广东、福建这六个省市，中部则有选择在一些产业转移的中心城市及周边城市，比如长沙、武汉、成渝以及与浙江毗邻的江西等。
对这些城市的“土著”们来说，夜阑卧听风吹雨，铁马冰河入梦来。一位广东的本土产业地产商就对火花S-Park哀叹，“置信的势头太猛了，我们本地企业还没有做好准备，门外的敲门声和磨刀声已经响起来了。”
置信的标志性产品是小微企业园，这也是整个浙江省大力推动的一种完全区别于传统房地产行业，定位为政企合作的准公共产品，是帮扶小微企业、振兴实体经济的核心载体。
统计显示，浙江共有小微企业190万家，占全省企业总数的97%，以小微企业为主体的民营经济贡献了全省GDP的65%、税收的54%、出口的76%和就业的80%。但是，小微企业缺政策、缺空间、缺平台、缺配套、缺规范、缺资本、低散乱的短板，也严重制约了整个浙江省从小微企业“大省”向小微企业“强省”发展的转型。
2013年，温州经济遭遇断崖式危机，临危受命的新任市委书记陈一新（现中央政法委秘书长）在整个浙江省在全国率先启动了小微企业园建设，着力培育小而精、小而新、小而专、小而美、小而特的小微企业集群，并注重充分调动民营资本参与建设小微企业园的积极性，因地制宜采取政府主导开发、龙头企业开发、企业联建、工业产权开发、专业机构开发、村集体联合开发等模式，以此为抓手来促进中小企业繁荣发展与转型提升。
从省级政府层面推动产业园区建设，浙江省当然不是孤例，包括广东、四川、湖南、江西、河北、山东、山西乃至海南等目前也都非常重视产业园区对实体经济的扶持载体地位，但最大的不同，是浙江更注重市场化主体开发，利用民营企业的活跃、机动实现园区开发建设的鲶鱼效应。
金风玉露一相逢，正在苦苦寻找转型出路的置信恰好在这时踏准了小微园这个风口，实现了二次创业式的迅速起飞。
到了2018年，浙江省《关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》发布（点击链接查看具体内容），提出要在2022年之前，建设提升1200个小微企业园，而这时，提前抢占身位的置信已经成为浙江省规模最大的民营产业地产商，在省内就有超过40个园区运营或在建，全国范围内则有70多个项目正在野火燎原。
▎“政企全周期正向良性博弈”最佳注脚
“浙江政府不把我们这些开发小微园的市场主体定位为房地产开发商，而是‘重点制造业的服务者’，把小微企业园的开发建设在统计上也不纳入房地产，而是归口为工业固定资产投资项目进行审批，有很多的优惠减免和扶持政策，这些最终都实实在在传导到了实体企业身上。”陈建静说，这是置信做产业地产的大气候，更是置信自己赖以在江湖立足的核心竞争力。
“就是利用成本优势和专业优势为实体企业服务，用一个相对合理的成本和价格，去提供你的价值，厂房也好，办公也好，你是为企业服务的。他只需要承担实实在在的厂房和办公的价格，他自己建也应该是这个价格，但他自己不专业，厂房盖好了，企业已经破产了，而我们产业地产商应该赚你靠成本控制和专业优势的那一部分价值。”
陈建静说，之前大家都把产业地产开发和园区建设归为地产开发类，但本质上又与地产开发有区别，不但企业自己困惑，政府与金融机构也不好认定。
“我们的建议是应该其他城市甚至是中央政府借鉴浙江的做法，在全国范围内给产业地产一个合理的市场定位，是做政策与市场之间的承接平台，把更好更高效的服务嫁接到实体经济与制造业——这是产业地产最应该做，也是最能区别于传统地产的核心。”
小微园这一类产品是产业地产的“底线”，比标准厂房还要更“朴素”，没有任何花俏的包装和情怀的概念，并且受到政府限价的约束。比如在温州，政府规定产权开发式小微园，最高销售均价不得超过2900元/平米、最高售价不得超过3900元/平米，但拿地却需要激烈的市场化招拍挂，“竞地价，竞无偿移交厂房面积”，这种情况被火花S-Park称为“反市场化操作”，极为考验操盘能力，尤其是成本控制能力和产品品质的平衡，省出来、抠出来的才是利润。
在这个日渐充盈政企恶性囚徒博弈的行业，以置信为代表的浙江小微园开发建设倒不啻为一股清流，成为火花S-Park所定义的“政企全周期正向良性博弈”的绝佳注脚。
也正是受到这个案例的启发，我们在2018园区资本联盟莫干山峰会上的“莫干山宣言”开门见山第一句话就提出了对产业地产的定位——“政府引导、企业运作的重点制造业和科技创新服务者，基于对国家战略精神的贯彻与对产业发展规律的遵循，以切实有效的运营服务履新实体经济核心载体的历史使命”。（点击链接查看内容）
当然，现在就对置信做出绝对化的武断定论为时过早。毕竟它刚从传统房地产行业转型而来，很多既有的打法和思路仍不够成熟，产品体系、专业人才和经验积淀更是短板，相比于东湖高新、张江高科、联东等这一类的行业先行者有肉眼可见的明显差距。
不过另一方面，传统房地产的积累也并非全然不利于转型。“从房地产转醒过来的企业，系统化思维比较强，有很多这个行业不具备的基础，比如重视规划化、标准化和数据研判，以及此前做住宅积累的品牌信用、资源网络和融资能力，这是我们可以进一步在产业地产领域发挥的独特优势。”陈建静说。
比如3个月卖光85万方厂房的瑞安置信工业城项目，一开始形势并不是很乐观，同行也对这个市场较为抵触，但最后通过市场的研判与数据库的分析，将这个项目做成了标杆。“一般搞产业的人会感性的泛泛而谈，这和最终精准的有效招商转化是有很大差距的。我们去化得快不是说市场本身就是那么好，同样的市场有的企业搞了400亩的产业地产就亏得一塌糊涂，就是因为想当然，缺乏系统性和规划性的数据支撑与分析。”
瑞安置信工业城
数据库是一个动态长期的战略性积淀，而非一次作战的功利性工具。对置信而言，即便是不买厂房的客户，一样是有价值的数据，当全国规模化网络建立起来之后，大量不同类型客户数据是一个远远超出园区操盘意义的富矿。“比如现在金融支付平台都找过来，它们认为如果你未来的园区拥有10万家企业，200万的产业工人，它们的生产生活、吃喝拉撒、融资支付全部都可以嫁接金融产品，这个大数据的价值即便你园区开发完毕了，还是可以源源不断的收割，你就不会轻易被市场淘汰。”
目前，很多银行和金融机构在中央要求下有很多扶持实体经济、小微普惠金融的强制性任务，相比于单点的铺开，规模化、集群化且有运营商统一管理和担保的园区是最好且风险最可控的创新试点。浙江省很多银行已经盯上了小微园的商机，开发贷、流动资金贷款、应收账款融资、仓储库存融资、员工消费贷、个人按揭、资产证券化等一系列的金融产品都有充分的用武之地。
置信甚至开始对外招聘金融机构和银行的专业人才，帮助园区梳理基础数据和发掘价值，并提出一些可行的合作方案。未来这个空间上不封顶，不仅可能高于园区投资开发的盈利，对接资本市场的估值也可以更高——目前陈建静已经有将产业地产业务打包到香港资本市场IPO的计划，但前提还是专业人员和管理架构的齐备，以及手中项目脚踏实地的进一步夯实。
▎“保证底部”的风险防控与差异化布局
或许是当年的地王覆辙使然，抑或是实业背景的温商基因影响，这个从传统房企转型过来的新兵对产业地产行业有着不同于同行的谦卑和敬畏，以及隐藏在这背后的潜力和战斗力，老板陈建静更是带头冲到了第一线，把整个行业优秀的参与者都深入研究了一遍，甚至连我们都觉得自叹弗如。这种“学习型团队”从顶层设计和商业模式对产业地产进行的思考和探索，使其未来仍有很大的提升空间。
“不过我尽量不做决策，而是退到后面让我这帮专业的高管团队做决策，管理团队否掉的项目我也不会纠结，要相信体系的力量，他们能够更好的防范风险，树立品牌，拿更好的地，做更扎实的产品，而不是老板靠情怀拍脑袋。”
难能可贵的是，陈建静知道并且愿意开诚布公的承认自己的不足，目前正在源源不断地从外部招徕更多专业的产业地产人才，从集团的顶层架构、组织模式到一线的产品操盘都在重新打磨和梳理，以迎接产业地产未来的变局与挑战。
尤其是对风险防控，经历过刻骨铭心大败局的陈建静是有着极端的敏感，“我要求集团负债率要在50%以下，园区项目要随时随地可以脱身，计划要周密，布局要长远，不盲目，不恋战，不纠结、不深陷，前期没有把握就轻资产先上，投石问路摸清市场，核心就是立于不败之地。”
这种风控首先体现在布局上，在外部职业经理人的建议下，陈建静将原有高歌猛进的20个省布局的计划大刀阔斧砍掉一大半，缩减到了更有把握的沿海六个省市和中部局部区域，并从管理成本和市场风险上看都有较大挑战的河北曹妃甸、四川遂宁以及东北等地果断撤军。
风控的好处在于使操盘的底部清晰，“立于不败之地”，才有去挑战顶部的长久赚钱机会。陈建静认为置信目前的优势并不是把利润做得多高，而是清晰自己的底线在哪里，绝不亏钱，低于这个底线不做，“苏州谁都会做，但江西去做做试试？我知道自己哪里可以做，好的地方做价值最大化，但相对差的地方怎么控制底部的风险，在落后欠发达市场一样能打开市场，这个做出来就是优势。”
与一些依靠政商关系、零星资源进行机会型布局甚至浅尝辄止的产业地产新手不同，置信从一开始就准备专注地打持久战，与原来的业务做切割和封闭，找到这个行业最好的团队与整合最好的资源，把产业地产做精做透，做出品牌。
陈建静一直喜欢把企业比喻成猎豹，“猎豹讲求快速出击，像雷霆闪电一样，但绝不轻易出手，做企业就要在看到机遇的时候坚决快速的出手，才能抓住转瞬即逝的机遇；猎豹的另一个特性是群体合作，通过协作来捕猎，这是我们企业的优势，也是温州企业的优势，我们秉承开放合作、整合资源的态度，众人拾柴火焰高，抱团才能做大做强。”
因此，置信的核心策略也是猎豹一样的闪击与协作，早期先与行业知名企业互补式的合作，如东湖高新、宏泰发展、宝湾物流等，并借着转瞬即逝的行业窗口期迅速规模化布局，滚动开发，控制节奏，最大限度的依靠市场的力量，不偏科，每一环都做到85分以上，用成本优势、招商资源、数据网络、品质速度的全方位优势去占领市场——目前行业二级园区开发领域有这种格局和野心的企业寥寥无几，而它们所要超越的标杆也仅有一个联东。
另外两个更大的差异化布局也在潜滋暗长，这与置信温商天然的基因紧密相关，那就是产业化和国际化。
火花S-Park园区商学院2018届总裁班
走进置信集团
一方面，陈建静刚刚在温州瓯海收购了一个眼镜城的资产，希望从产业链层面做得更深入一些，从资产端打造眼镜小镇，切入温州人最熟悉的眼镜生产、交易等产业链条中，慢慢从产业服务、股权投资等层面尝试一些创新的业务，同时也是走到外部更多三四线城市跟政府谈对价的一个实打实的产业IP。
另一方面，被称为“中国犹太人”的八十万温商网络遍及全球，陈建静背后的众多实体股东和朋友网络更是伏线万里，信息面四通八达，反馈迅捷精准，这些实体企业在中美贸易战下避险性资产配置和寻求成本洼地的趋势下已经纷纷“孔雀东南飞”，在华人文化浓厚的东南亚广泛布局。近水楼台先得月的陈建静从中也看到了潜力巨大的投资机会。
“现在泰国、越南、缅甸、柬埔寨，甚至是非洲埃塞俄比亚、莫桑比克、肯尼亚，这些地区都有大规模的园区需求，厂房供不应求，人力工资非常便宜，民风淳朴而勤劳，这是一片新的园区处女地。”陈建静现在已经在上海最为国际化的窗口建立了第二总部，并在香港成立了集团公司，下一步则是在新加坡开埠，“置信的优势是天然的国际化触角，这类投资正在布局，第一部是借助在东南亚有很大话语权和亲近感的新加坡伙伴开拓市场，并服务浙商和国内华人企业走出去的刚需，这样才能够起到事半功倍的效果”。
20岁就出来天南海北做生意的陈建静曾经一路顺风顺水，勇往直前，充满信心，骨子里傲气十足，认为没有摆不平的困难。但温州地王一役九死一生，就此改变了陈建静的心气、观念甚至是性格。在我们2018年的园区商学院高级研修班课堂上，无论是分享还是听讲，他都会站在那里，一动不动。
在我们看来，这种改变也为他从传统房地产转型到产业地产打通了最难过的一道关节——在这个行业，只有认识到自己的无能才能无所无能，觉得自己无所不能的最终都要收录在我们的《园区大败局》当中。
我们曾问陈建静2010年为什么那么冲动，他说这绝不是头脑发热的冲动，“我脑子没问题，我觉得我自己很聪明，置信在住宅上的开发能力、研发能力、自身定位、创新能力都很强，只是运气不好，那时候大家都这样干，我只是这个点踩得太猛了，这也是传统地产的特点，资金充沛，潜力巨大，但心里是落空的，不扎实，政策飘飘忽忽左右摇摆，市场频繁波动非常厉害。”
但如今在产业地产做了5年，陈建静觉得终于找到了自己的归宿，“去年我在年会的时候提出来，‘以前置信专门买地王，现在我们专业卖地瓜’，产业地产就是地瓜，不花哨，不绚丽，但是实成、管饱，我们再没有争强好胜的欲望，更加平稳和平和，学习李嘉诚先生的戒贪和求稳，这是我们两个最基本的原则。”
对置信的接触和调研让我们对产业地产这个行业又有了新的感悟和启发，从传统房企转型产业地产的决绝，与陈建静这位温商的基因和文化密不可分，但又绝不仅限于此，决策者的眼界和格局是先决条件，如何落地和执行则决定了未来的底线和上限。
规模化、标准化、系统化、数据化、网络化、品牌化、国际化，这类标签还可以为置信梳理出不少，这些是置信下一步的重点布局，也可能是所有产业地产商决胜未来的棋眼，兹事体大，不可不察。
